不動産の価格のつけ方を知ろう

不動産の価格と価値の付け方を考えてみますと、価格には「一物七価がある」と言われております。簡単に申しますと一つの不動産に付けられた金額は絶対的ではなく、別の算出の仕方では金額が違ってきます。不動産屋さん(仲介会社)が窓に付けている広告は、不動産流通機構(レインズ)の情報が中心となっております。

不動産会社同士が不動産情報を独り占めせずに、「売買」や「賃貸」の円滑化を目的に設立された組織があり、ほとんどの不動産会社は加入しております。
流通機構の価格が一般的に「流通価格」と言い、この中の情報にある「取引成約事例」や「取引希望事例」から、相場を見ることができます。

この時に、注意しなければならないことは「同じ不動産は存在しない」と言うことですが、目的不動産の周辺で販売されたり、賃貸されている不動産の価格を平均化したものが相場として見られます。平均相場にその不動産の特性により金額の増減を行います。

つまり流通価格を取引事例で算出した数字で、相場から価格を計算します。主に中古マンションと中古の建売や新築の建売や土地がこの相場を強く意識して使用します。
これに対して、「新築」は値段の付け方が違ってきます。
一般的に「新築だから高い」と言う言い方ですが、これも流通価格を参考にしております。

次に「賃借人さんが居るマンション」は中古の場合は収益(賃料)対価格で例えば500万円のマンションに賃料5万円で住んでいると、

5万×12ケ月で60万÷500万×100=12%になり12%の表面利回りは、銀行金利と比較しますと、500万円を金利0.3%で、1年間定期にしておくと、1万5千円の利息が付きます、60万円の利益か1万5千円の利益かというあまりの利益の差がでてきます。

また、幾らで買ったら元金が戻ってくるかそ言う考え方(60万円の利益だと8年で元金が回収できるから、9年目から本当の利益だね・・・と言う考え方)もあります。

また、新築不動産には土地購入コスト+開発コスト+建築コスト等商品化するのに掛かるコストが加算され、商品化するために調達した価格と利益が乗るのでその分価格が上昇します。
しかし、新築は16年間から18年間で中古(流通相場の価格)の相場になると言われております。

また、価格の中には普段は知り得ない「業者価格」や「競売価格」と言う価格があります。そう言う価格に対して公共機関が出している価格があります。
「相続税路線価」がそれです。税務署で確認ができますし一般的にこの数字から算出した金額は相場の70%と言われております。また固定資産税評価額と言う有名な税金の算出の基になる価格もあります。続いて公示地価と基準地価と言う言葉も有名な価格で、これらは一年前の取引した価格をもとに作成されてますから、去年の成約価格が解りますので、参考にすべき重要な価格と言えます。